高山くん。
こんにちわ。
今日は投資用物件を購入する前に計画するべきことを伝えていきたいと思っているので、お付き合いよろしくね。
まだ漠然と｢投資用不動産がほしいな｣ぐらいにしか考えてないんですが、大丈夫ですか？
大丈夫！
いくつかポイントがあるので一緒に考えて決めていこうね。
ありがとうございます。
よろしくお願いします。
投資用不動産から収入を得るためには
投資用不動産から収入、収益を得る方法は大きく分けて２つの方法があります。
1つ目は入居者様から毎月頂く家賃(インカムゲイン)です。
2つ目は投資用不動産を売却した際に得る差益(キャピタルゲイン)です。
どちらの方法で収入、収益を得るのが良いかは経験値や状況によって変わりますが、まず家賃収入(インカムゲイン)を得て経験値を上げて、状況に応じて売却益(キャピタルゲイン)を狙うほうが良いと思います。
理由として経験値が少ない場合は、以下の可能性があるからです。
・物件が持つ根本的な集客能力を把握できていない
⇒物件が存在しているエリアが賃貸需要のあるエリアなのか？
⇒購入物件が家賃や設備等で他の物件より優位性があるか？
・物件の状態を判断できる目が育っていない
⇒建築やリフォームに携わった仕事をしている方なら物件の状態を判断することは可能かも知れませんが、経験や知識がなければ判断することは難しいと思います。
お恥ずかしい話ですが、私が不動産投資を始めたばかりの時期に購入した物件で、直後に屋根、外装、階段の修繕が必要になったことがあります。
修繕が前提の購入価格であるならば許容範囲なのですが、私の場合は無知による予想外の出費となりました。
・物件の市場価値を把握できていない
⇒当たり前ですが売却益を得るためには購入した金額より高い価格で売却する必要があります。
そのためには相場相応か相場より安く購入する必要があります。
その相場を見極めることが初歩の段階では難しいと考えるからです。
相場がある程度見えるようになってくれば、リノベーションやリフォームなどによる物件のバリューアップや不動産市場の全体的な価格上昇に乗じて売却益を出せるようになるのではないでしょうか。
※私のブログでは基本的に家賃収入(インカムゲイン)を得て、目標のキャッシュフローを達成することを前提に記載していくつもりですのでご承知おき下さい。
機会があれば売却益(キャピタルゲイン)についての記事も書かせて頂きたいと思います。
目標のキャッシュフローを設定しよう
家賃収入を得て達成したいキャッシュフロー(現金流量)を設定しましょう！
あえてキャッシュフローと記載したのには訳があります。
賃貸用不動産を購入・維持していくためには購入時、購入後に掛かる諸費用や物件の維持費が必要になります。
上記を加味してキャッシュフローを計算した場合、想定していた数字より小さくなることがほとんどです。
目標のキャッシュフローはみなさん自身が設定するべき数字のため、ご自身やご家族と相談して決めると良いと思います。
ちなみに私の場合は家族が余裕を持って生活できる金額＋継続して物件を購入していくための資金を目標に設定しています。
投資規模の大きい投資家さんはキャッシュフローも私より全然大きく、｢やり手だなぁ｣と感心してしまうこともありますが、他人と比較するものでもないと思います。
継続して行っていく事業ですので、地に足のついた計画をお勧めします。
これは不動産投資に関わらず言えることですが、投資の初期段階で大規模な投資を行い、一気に目標のキャッシュフローを達成するやり方はあまりお勧めできません。
成功すれば問題はないのかも知れませんが、失敗したら最悪退場になる可能もあります。
小さい規模で経験を積んで、状況が整ったら大規模な投資にチャレンジするほうが賢明です。
購入物件タイプの選定
物件タイプには下記のようなものが挙げられます。
①中古物件か新築物件か
⇒中古物件は新築物件より価格が安くなる傾向があります。
建物には耐用年数が決められていて、年数が経過するごとに価値が減少していくからです。
新築物件はきちんとした工法で建てられた場合、当面の間メンテナンスやリフォームの頻度が少なくなる傾向にあります。
②一戸建て、区分マンション、集合住宅(アパート、マンション)か
⇒一戸建てや区分マンションは入居者が決まらないと家賃収入はありませんが、集合住宅に比べて価格が安い傾向があります。
集合住宅は複数戸から構成されるため、土地・建物の規模が大きくなり、価格が大きくなる傾向があります。
③建物構造はどのタイプか
⇒建物の構造には木造、鉄骨造、RC造、SRC造がありますが、木造は他の構造と比較して建築コストが安くなるなりますが、遮音性や耐久性が低くなります。
木造以外の構造は建築コストが高くなる変わりに耐久性が高くなりますが、メンテナンス性は木造のほうが良いという傾向にあります。
④所有権か借地権か
⇒所有権とは法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利を言います。
借地権とは土地を地主から借りて、その上に建物を建築できる権利を言います。
⑤再建築可能か再建築不可か
⇒接道(建物を建てる敷地に接している道路のこと)の状況により、再建築可能か再建築不可が決まります。
再建築不可の物件は再建築可能な物件より安くなっていることがありますが、基本的に建物の再建築が不可であることに注意が必要です。
どのタイプが組み合わさった物件を購入すれば正解ということはありませんが、特性を知った上で購入を決断して頂きたいと考えます。
例えば｢接道の確認が不十分で実は再建築ができない物件を購入してしまった｣等がないように調査は十分に行って下さい。
上記項目以外にも用途地域や建ぺい率/容積率について調べておくと物件の建て替え時の知識として活きますよ。
総括
・投資用不動産から収入を得る方法を知る
・目標となるキャッシュフローを地に足のついた計画で設定する
・物件タイプを理解した上で購入物件の選定を行う
以上となります。
それではまた次回お会いしましょう！
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