高山くん。
こんにちわ。
今日は不動産投資におけるアセットマネジメント、プロパティマネジメントについて話させてもらうね。
よろしくお願いします。
不動産投資に限らず｢アセットマネジメント｣っていう言葉をよく聞くようになったと思うんだけど、意味は知っているかな？
投資資産の運用を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことですね。
身近なところでは投資信託が該当すると思います。
さすが高山くん情報通だね。
不動産投資でも投資信託に似た金融商品があるのを知っているかな？
J-RIETのことですか？
その通り！
広く投資家から集めた資金でビルやマンションなどの不動産の運用をして、利益を還元する仕組みだね。
今回は投資用物件の購入計画・運用・物件売却に関するアセットマネジメント、プロパティマネジメントをメインに話していこうかと思ってるんだけど、J-RIETについても記載してみることにするね。
J-RIETとは
J-REITを理解するためには、J-REITが会社のような形をとっているということを理解することが大切です。
J-REITは、法律に基づき、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています。
J-REITは、株式会社でいうところの株式に当たる、「投資証券」を発行し、J-REITに投資する投資家は、この投資証券を購入します。
投資家から預かった資金をもとに、J-REITは不動産などに対して投資し、購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。
またJ-REITは、金融機関から融資を受けたり、株式会社でいうところの社債に当たる「投資法人債」を発行して、資金調達をすることもあります。
J-REITは法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが法律によって禁止されています。
従って資産運用の業務は「運用会社」に、資産保管の業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されています。
不動産は株式や債券などと比べると流動性が低く、取引価格も分かりにくい傾向にあります。
このため、不動産に対して投資を行うファンドの場合、投資家の解約に応じて随時、投資先不動産の売却を行う、または設定に応じて不動産を購入するといったことは困難です。
こうしたことから、J-REITは、解約に応じない「クローズドエンド型」という仕組みを用いています。
クローズドエンド型の商品は、基本的には中途解約することができませんが、J-REITは証券取引所に上場し、市場で売買を行うことができます。
つまり、J-REITは市場に上場することにより、流動性を確保しているのです。
老舗REITとして、日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人があります。
みなさんに馴染みのあるところでは星野リゾート・リート投資法人や大江戸温泉リート投資法人などがあります。
不動産投資におけるアセットマネジメントについて
新型コロナウィルスの影響もあり、余剰金活用や将来の不安から投資で資産を築くことがより注目されるようになってきています。
比較的資金の流入しやすい株式投資やFX投資を始めとして、不動産投資にも参入者が増えているようです。
不動産投資の特性上、株式投資やFX投資のように爆発的に資金を増やすことは難しいけれど、手堅い投資であるイメージがより定着してきているのだと思います。
ライフプランの中でマイホームを購入することで不動産を取得するだけの方が大半のため、始めて投資用不動産の検討を行うにしても最適な物件の選定が難しいと思われます。
そういった方の不動産形成や運用、保全を行う業務を投資家・オーナーに代わって行い、その価値を最大化するのがアセットマネジメントの主な目的です。
またアセットマネジメントを行う人を「アセットマネージャー」と呼びます。
アセットマネジメントの対価として、投資物件の購入・売却、運用に対するコンサルフィーを支払うことが一般的です。
また後述するプロパティマネジメントに関する指示を出すことも、アセットマネジメントの重要な役割の1つとなります。
不動産投資におけるプロパティマネジメントについて
プロパティマネジメントとは、アパート経営のプロが｢オーナーの代理｣として、オーナーが行う業務を代行する管理方法を指します。
それに対して、一般的な管理会社は｢オーナーと入居者の代理｣として、オーナーが行う業務を代行する管理方法をとっています。
ちょっと分かりにくいのでもう少し簡単に説明します。
プロパティマネジメントの使命は「物件の収益を最大化させること」ですから予算と実績を管理します。
当然予算と実績を数値化して、収益を最大化するために事業の舵取りを担います。
一般的な管理会社は定量的に家賃回収や入居者とのコミュニケーションを行いますが、事業計画まで踏み込まないのが大きく違うところです。
プロパティマネジメントは事業計画の一端を担うということで、アセットマネジメント同様、コンサルフィーを支払うことが一般的です。
エージェントにより差異はありますが、家賃の10％前後のコンサルフィーを支払うことが多いようです。
不動産投資におけるアセットマネジメント、プロパティマネジメントはありなのか？
私見としては場合によっては｢あり｣で場合によっては｢なし｣だと思います。
ありの場合
不動産に対しての基礎知識が乏しく、遺産相続等で不動産を取得した方がアセットマネジメント、プロパティマネジメントのサービスを受けるのはありだと思います。
なぜなら不動産取得を単発のイベントとして捉え、事業として継続していく意思のない方が情報収集を行い、資産として最大限に活用する手段を見つけるのは困難だからです。
その場合は一定のコンサルフィーを払ってでもなるべく高く売れるようにしてもらうか、運用のコンサルを受けるほうが現実的だと思います。
遺産相続の場合でも継承した不動産を事業として運用していく場合には、やはり自身で運用・経営のノウハウを学んでいくスタンスが必要です。
なしの場合
不動産投資を事業として行っていくスタンスの場合、アセットマネジメント、プロパティマネジメントのサービスを受けるのはなしだと思います。
なぜなら不動産投資は性質上、収益の幅が小さく、いかにコストを節減するかを考えなくてはならない事業だからです。
その状況下で家賃からコンサルフィーを支払っていたら事業として成り立ちません。
どうやってコストを抑えて利益を最大化するのを考えるのは事業を経営する者の責務であり、それができないのであれば経営者失格だと考えます。
もし不動産投資の経験がないけれど、事業として行っていく意思があるのであれば、規模の小さい失敗してもリカバリーの効く物件を取得して経験を積んで、自分なりの手法を確立すればよいと思います。
総括
・J-REITの概要を押さえておく
・不動産投資におけるアセットマネジメントの役割について理解する
・不動産投資におけるプロパティマネジメントの役割について理解する
・不動産取得を単発のイベントとして捉え、事業として継続していく意思のない方にはアセットマネジメント、プロパティマネジメントのサービスを受けるのはあり
・不動産投資を事業として行っていくスタンスの場合、アセットマネジメント、プロパティマネジメントのサービスを受けるのはなし
今回は以上となります。
それではまた！
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