高山くん。
こんにちわ。
今日はリフォームを計画する時のポイントを話させてもらうね。
よろしくお願いします。
高山くんは自宅をシェアして賃貸しているんだよね。
現在賃貸してくれている方が退去した場合、リフォーム計画をどういうふうに立てるかな？
まず退去後の部屋の状態を確認して、汚れの程度と修繕箇所を把握します。
汚れの程度がそんなに酷くなければ自分でクリーニングしますし、
自分で簡易な修繕はやってしまいますね。
高山くん器用そうだからなぁ。
簡易な修繕ってどんなことするの？
設備が古くなっていたり、故障している場合にはホームセンターで購入できるものは自分で取り付けますね。
あとは壁紙の交換作業だったら自分でやりますね。
壁紙も自分でやるとは感心だね。
それではリフォーム費用、DIY、リフォーム業者に任せる作業について焦点を当てて話すね。
リフォーム費用について
簡易なリフォームの場合、一般的には家賃の6ヶ月以内の収めるのがよいとされています。
理由としてはそれ以上費用をかけると回収するまでに時間が掛かるからです。
投資用不動産を賃貸して収益を得るということは、想定以上に収益が上がることは少なく、想定外のリフォームや修繕が必要になり、支出が多くなることは意識したほうがよいと思います。
私もリフォームや修繕のコストについては強く意識しますし、できれば最小限に収めたいと思いますが、建物の躯体に影響がある箇所の修繕については高額になるケースは多いけれど、必ず行うようにしています。
DIYについて
DIYを行うメリットはなんといってもコストの圧縮ですよね。
業者さんに作業を依頼する時点で人件費が発生するので、費用を抑えるということからは遠ざかってしまいます。
みなさん自身が自分で作業を行えば人件費はかからないですし、知識や経験も蓄積できますから一石二鳥ですよね。
ただし業者さんの仕上がりには敵わないですし、DIYに時間を掛けすぎることで機会損失になることもあるのでDIYする箇所、業者さんに依頼することのバランスは考えて下さい。
上記については｢不動産投資 投資物件管理 自己労力投入編｣でも触れているので良かったら見て下さい。
これはDIYとは少し違うかも知れませんが、コスト圧縮の手段のひとつなので記載しておきます。
例えばエアコンが故障した際の対応についてです。
物件の管理を行ってくれている管理会社に依頼すると交換する機種が選定できないこと、管理会社のマージンが乗っていることにより、高額になるケースがあります。
このような場合は自分でオンラインストアで購入し、手配することでコストを圧縮することができます。
もちろん仕入値で購入できて、取り付けてもらったほうが安い業者さんを知っていれば頼んだほうが良い場合もあるので、みなさんのネットワークを考慮して判断して下さい。
補足ですが、リフォームや修繕に伴う工事には資格が必要なものがありますので、事前に調べておいて下さい。
間違っても頼むと高いから無資格でもやってしまおうなんてことは無いようにして下さい。
リフォーム業者に任せる作業について
リフォーム業者に作業をお願いする状況はいろいろあると思います。
・自分で作業することができない内容なので業者にお願いする
・自分で作業可能だが、遠方のため業者にお願いする
・自分で作業可能だが、時間が確保できないため業者にお願いする
状況は様々ですが、ひとつ言えることは業者に依頼した場合の費用の相場感を持っているべきだと思います。
そうしないと費用に対してのストレスしか感じなくなり、破綻してしまいます。
それではせっかく自由になる手段として不動産投資を選んだ意味がなくなってしまいますよね。
私は業者さんに作業の見積りを出してもらう場合は、作業の工程の妥当性を判断できるように勉強しています。
また不明な工程がある場合にはヒアリングさせてもらっています。
きちんとした業者さんなら嫌な顔せずに教えてくれます。
逆にヒアリングしても対応が悪かったり、見積り時の工程をきちんと出してくれない業者さんには私は作業を依頼しません。
私が業者さんに一番に求めることは腕前で、その次に妥当な価格です。
ベテラン大家さんほど自分のチームを構築しているのも納得ですね。
みなさんも投資用物件を購入した際には自分のチームの構築を目指して下さい。
余談かも知れませんが、飛び込み営業してくる業者さんは止めておいたほうがよいです。
私が所持している一戸建ての入居者様に飛び込み営業が来たのですが、やり取りの時点で最悪でした。
基本的にきちんとした仕事をする業者さんには飛び込み営業をしなくても仕事はありますからね。
総括
・リフォーム費用について意識する
・DIYを行う場合はコスト圧縮と機会損失のバランスを考えて行う
・リフォーム業者に任せる作業費用の相場感を持つようにする
・リフォーム業者の作業工程の妥当性を判断できるようにする
・腕が良く、価格が妥当なリフォーム業者とチームを構成する
今回は以上となります。
それではまた！
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