高山くん。
こんにちわ。
今回は投資物件の管理を委託できる管理会社について話をさせてもらうので、よろしくね。
よろしくお願いします。
｢不動産は管理を買え｣って言う人がいるくらい管理が大事なことがあるから、ポイントをいくつかお話するね。
そうなんですね。
物件の管理をしてくれるのが管理会社というのは知っているんですが、実際の費用とどこまでやってくれるのかが分からないです。
実際に管理会社に管理をお願いしたことがなければ分からないよね。
高山くんの疑問も解消しつつ説明していくつもりなのでよろしくね。
管理会社が行ってくれる業務について
管理会社が行ってくれる業務は各管理会社によって差異があることがあります。
下記に対応事項を記載しますので参考にしてみて下さい。
通常の管理業務
・毎月の家賃回収と大家さんへの送金
・クレーム対応や設備の不具合の問い合わせ対応
・設備の不具合が生じた際に現地に行って状況確認や入居者様と話をしてくれる
管理会社によっては定期的な見回りを行い、気付いたことを大家さんに報告してくれる会社もあります。
入居者の退去時
・退去日の通知
・退去時の立会い
・室内状況の確認と報告
管理会社によっては入居者が故意に設備を破損させた場合の精算手続きやリフォームプランの提示を行ってくれる場合もあります。
賃貸募集
・空室の賃貸募集条件の調整
・HOMESやathomeなどの賃貸募集サイトへの掲載
・現地での物件案内
賃貸契約
・賃貸契約書類の作成
・入居者への鍵の受け渡し
・設備や入居ルールの説明
委託管理費について
管理会社に物件の管理を委託する場合、委託管理費を支払うこととなります。
通常は毎月の家賃の5％～10％を支払うことが多いですが、管理会社によって差異がありますので、事前に確認してから管理契約を結ぶようにして下さい。
管理会社によっては部屋数や入居の有無に関わらず、1棟で委託管理費を算定するところもあるため注意が必要です。
また管理会社ごとに支払った委託管理費で対応できる内容に差異があります。
どこまでが委託管理費で対応できてどこからが有償なのか、対応できる事項はどの範囲までなのかを確認しておくと後々トラブルになりにくいと思います。
きちんと把握した上で管理契約を結びたい場合には、チェックリストを作成してリアリングするのも良い方法です。
支払手数料について
下記の事項については毎月支払う委託管理費以外に別途支払いが生じる費用となるケースがありますので、必ず確認して下さい。
・新規で入居を決めてくれた際の広告宣伝費
・入居者の契約更新時の更新手数料
・毎月の家賃振込のための振込手数料
購入した投資物件が管理会社の管理を必要とするのかを考えよう！
管理会社の管理の必要有無は物件のタイプやご自身の状況に応じて決めていくのがよろしいかと思います。
私の場合、自宅から距離がある集合住宅(アパート)はすべて管理会社に管理を委託しています。
私はサラリーマンと大家さんの二足のわらじを履いているため、遠方で入居者さんが複数いる集合住宅でトラブルが発生した場合に、すぐに対応できる状況ではないために、管理会社さんにお願いしている状況です。
自宅から車で1時間ぐらいの場所にある中古一戸建てと賃貸併用住宅に併設されているアパートは自己管理を行い、入居者募集と入居の際の手続きや更新手続きを仲介会社さんにお願いしています。
中古一戸建ては購入後に自分でリフォーム計画を立てて、リフォーム業者様へ発注して対応が終わってから入居者募集をしたので、自己管理することにしました。
中古一戸建ての場合、住居のメンテナンスは入居者様がやってくれますし、入居者様も一人か一組なので対応することもそこまで多くありませんので、自己管理で充分だと考えています。
賃貸併用住宅に併設されているアパートに関して言えば、クレームや設備等の不備は入居を決めてくれた仲介会社さん経由できますが、状況の把握や対応が行いやすいため、自己管理で問題ないと考えています。
管理会社に管理を委託するということは、委託管理費が発生して家賃から経費を支払わなければなりませんが、管理の負担が軽減します。
自己労力の投入と経費削減とのトレードオフをどのようにするかはご自身で決めていく必要があります。
管理会社を決めるための判断材料
管理会社にどのようなサービスを求めるのかはみなさん次第です。
日々の仕事で忙しくされている方は、入居者のクレームや要望に迅速に対応できる管理会社を求めるかも知れませんし、大家さんとしての経験が浅い方は親身になって相談できる管理会社を望むかも知れません。
私が管理会社を決める上で一番重要視していることは、空室が発生した際に迅速に入居を決めることができるかどうかです。
どれだけ努力をしていても入居者のライフスタイルの変化や周辺の環境変化などで退去が発生します。その際に空室期間が長くなればなるほど損失が拡大します。
不動産賃貸業は高い入居率をキープできて成立する事業だと思います。
管理会社に客付け力を求めることは私の考え方ですが、そもそも空室が発生した際に賃貸ニーズがあるエリアなのかも物件購入前に調査は必要だと思います。
総括
・管理会社が行ってくれる業務について把握する
・委託管理の費用と作業内容について確認する
・支払手数料が生じるケースを確認する
・投資物件の管理会社の必要有無について考える
・自身の管理会社を決めるための判断材料を確認した上で選定を行う
以上となります。
それではまた次回お会いしましょう！
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