高山くん。
こんにちわ。
今日は不動産投資を行う過程で規模を拡大していく上でのポイントについて話していくね。
よろしくお願いします。
高山くんは不動産投資の規模を拡大していく上で大事なことは何だと思う？
やっぱり既存で所有している物件の安定経営とキャッシュを保持しておくことだと思います。
その通りだね。
物件の安定経営と充分なキャッシュを保持して、間違いのない物件を買い進めたら自ずと規模は拡大していくと思うな。
それ以外にも抑えておくべきポイントがあるから説明していくね。
よろしくお願いします！
最近は不動産投資である程度の規模を確保したい気持ちも出てきたので参考にさせてもらいます。
どの程度の規模まで拡大するのかという目安について考える
一番多い目安が下記の3点ではないかと思います。
・セミリタイア可能な年収を確保できる規模
・自分でやりたい事業があるので、そのための生活基盤を確保できる規模
・具体的な規模までは想定していないが、老後の蓄えとして心配がいらない規模
上記を見て頂ければ分かるように、目指す場所が違えば規模も変わってきます。
こればかりはどの考え方が正解ということはなく、みなさん自身がどう考えるかです。
当然目指す場所やスピードに応じてリスクの取り方や必要な資金も違ってきます。
個人事業で不動産投資を行う場合の融資限度額について
個人事業で不動産投資を行う場合の融資限度額は年収の10倍～20倍程度と言われています。
上記はあくまで一般のサラリーマンの年収だった場合の統計で、｢医師｣、｢士業｣、｢公務員｣、｢上場企業のサラリーマン｣の場合は融資限度額は上がるかも知れません。
逆に個人事業主や年齢がある程度いっている場合(50歳以上)は融資限度額が下がる可能性はありますし、融資そのものが難しい場合もあります。
私は不動産投資を開始した頃は個人事業主でしたが、金融機関からの融資を受けるために会社員に戻り、年収の高い会社への転職を繰り返しています。
事業の法人化による規模拡大について
上記では個人事業で不動産投資を行い、金融機関からの融資を受ける場合には限度額があることをお伝えしました。
融資限度額に達したので法人を設立すれば即座に融資を受けられるのでしょうか？
答えとしては必ずしも｢Yes｣ではありません。
なぜかと言うと法人を設立したばかりの場合、法人としての実績がないためです。
従って融資を受ける際には個人事業での不動産投資の実績、他の収入、保有金融資産で判断することになります。
法人の実績は個人事業より更に計画性を問われるので、設立時期や決算内容を考慮する必要があります。
ちなみに法人で融資を受ける場合は直近3期分の決算書が黒字であることが必須とされています。
私は現在は不動産賃貸業の法人化を行っていませんが、そう遠くないうちに設立することを計画しているため、その際には情報をお伝えできると思っています。
債務超過を意識して不動産投資を行う
個人事業でも法人事業でも債務超過の場合は金融機関の融資を受けて規模を拡大していくのは難しいと思われます。
債務超過とは簡単に言うと下記のようなケースです。
投資物件の借入額が1億円なのに対して、金融機関が算出した評価は8千万円だった。
この場合、2千万円の債務超過となります。
金融機関によって評価方法は違いますが、債務超過にならないように意識しておく必要はあります。
規模拡大の方向性について
私は関東に拠点をおいて、地方物件、郊外物件、都心物件をそれぞれ保有しています。
地方物件が一番利回りが高く、キャッシュもガンガン溜まります。
ただし資産価値が低く、永続的に保持しつづけるのはリスクに感じています。
幸い購入希望の依頼も頂いているので、時期が折り合えば売却することを考えています。
ゆくゆくは地方物件や郊外物件を売却して、都心物件に集約するのが私のプランです。
規模を拡大することは必ずしも闇雲に物件数を増やすことではないと思います。
やはり自分でプランを練って計画的・継続的に行っていくことが必要です。
総括
・どの程度の規模まで拡大するのかという目安について考えてみよう！
・個人事業で不動産投資を行う場合の融資限度額について、基礎的なことを把握する
・事業の法人化による規模拡大は設立時期や決算内容を考慮する
・債務超過を意識して規模拡大を行う
・規模拡大の方向性を決めておく
今回は以上となります。
それではまた！
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