高山くん。
こんにちわ。
今回は投資物件を購入する際に利用する可能性がある金融機関融資について話をさせてもらうね。
よろしくお願いします。
高山くんが投資物件を購入する際に金融機関の融資を考える状況を想定してみてもらえるかな。
そうですねぇ。
・購入したい物件が手持ちの資金だけでは購入できない価格である場合
・手持ち資金で購入できるけど、現金はストックしておきたい場合
に金融機関の融資を検討すると思います。
通常の場合、高山くんが言ったケースで融資を検討することが多いと思うね。
ただし、高山くんが言った最初のケース｢購入したい物件が手持ちの資金だけでは購入できない価格である場合｣と
2つ目のケース｢手持ち資金で購入できるけど、現金はストックしておきたい場合｣では融資を受ける状況にすごく大きな差があるのが分かるかな？
2つ目のケースのほうが貸し出しを行う金融機関からしたら安全性が高いと考えるんじゃないですか？
その通り！
今回は｢融資を受けることについて｣と｢対象金融機関について｣をテーマに話をさせてもらうね。
金融機関の融資を受けることについて
まず大前提として、金融機関は提示できる預貯金や換金可能な資産を多く保有している人に貸し出しを行いたい機関であるということを認識して下さい。
従って高山くんが言っていた2つ目のケース｢手持ち資金で購入できるけど、現金はストックしておきたい場合｣は上記に該当し、融資が下りる可能が高くなります。
以前投資用物件と同額以上の現金を保有している無職の方に融資が下りたのを聞いて驚いた記憶があります。
では1つ目のケース｢購入したい物件が手持ちの資金だけでは購入できない価格である場合｣は、融資が下りないのでしょうか？
答えとしては｢融資を受ける方の状況｣と｢金融機関の状況｣によるということです。
順番に説明すると｢融資を受ける方の状況｣とは下記のようなことが該当します。
・個人で融資を受けるのか法人で融資を受けるのか
個人の場合
■ 年齢
■ サラリーマンもしくは個人事業主としての年収・所得
■ 勤務先情報と勤務年数
■ 預貯金や換金可能な資産
法人の場合
■ 決算内容
■ 保有資産
個人、法人に共通して審査される事項は下記となります。
・購入したい物件の評価額
・借入状況
・既に不動産を保有している場合、賃貸状況とキャッシュフロー
・審査を行う金融機関との取引状況
上記の項目をトータルして審査されることが多いのではないでしょうか。
また審査する金融機関によってどの項目をどの程度重視するかは違ってきますので、審査してもらわないと分からないというのが結論です。
｢金融機関の状況｣についてお話すると、下記のようなことが該当します。
・社会情勢、不動産投資全般に関する融資状況
・審査を受ける金融機関の不動産投資に対する融資スタンス
・審査を受ける金融機関の担当者の裁量
上記で説明した｢融資を受ける方の状況｣と｢金融機関の状況｣を複合して審査の合否が決定するというのが私の結論です。
融資を受ける対象金融機関について
一般的に不動産投資で融資を受けることを検討する金融機関としては、
・ノンバンク系
→金利は比較的高めですが、融資条件が緩く審査合否のスピードが早い特徴がある。
・信金
→地域密着型の傾向があり、融資対象エリアが自拠点もしくは勤務先の狭いエリアに限定されることもある。
金利は上記ノンバンク系より低めに設定されている特徴がある。
・地方銀行
→自行が取扱いに強いエリアに融資をする傾向あり。不動産投資に対しての融資に積極的な銀行もあれ
ば全く融資を行っていない銀行もある。金利も低い銀行もあれば高い銀行もある。
・メガバンク
→融資審査が厳しく、審査合否に時間が掛かる傾向にあるが、金利は上記3行より低い。
上記に記載した内容はあくまで統計的な情報で、個人や法人の属性、各行の指針により条件が変わってきます。
例えば私の知人は地元の信金さんと長く好意的な関係を築いていて、メガバンクと同等程度の金利で融資を引いています。
投資用物件購入の窓口である仲介会社には好意にしている金融機関があるケースも多く、詳細な融資条件を押さえている場合もあります。
上記仲介会社にヒアリングを行い、みなさんがどの程度の物件なら融資可能なのかを把握するのもよいと思います。
ちなみに私はアポイントを取った上で単独の金融機関の新規開拓訪問をした経験が数十行程ありますが、思うような成果には繋がっていません。
私の属性の低さやコミュニケーションの方法が良くない可能性は多いにありますが、トライしてみることはありかと思います。
総括
・金融機関から融資を受けるという行為について考えてみる
・融資を受ける対象金融機関についての特徴・傾向を把握した上で対策・検討を行う
となります。
投資物件を購入する時に融資を受けることは重要な要素ではありますが、
物件購入を計画すること、選定することはもっと重要な要素です。
別の記事で触れているので良かったら見て下さいね。
以上となります。
それではまた次回お会いしましょう！
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