高山くん。
こんにちわ。
今日は今後の不動産投資の展望をテーマに話していこうかと思ってます。
よろしくお願いします。
高山くんは投資用不動産を所持しているわけではないと思うので、予想するのは難しいかも知れないけど、今後はどうなっていくと思う？
やっぱりどんどん厳しくなっていくのではないでしょうか。
少子化が進んで人口が減少すれば賃貸物件の需要より供給のほうが多くなる傾向が加速すると思います。
西口さんはどう考えていますか？
高山くんの言うとおり人口減少による賃貸物件の需要より供給が多くなる傾向は避けられないと思うね。
それによって不動産投資全体が厳しくなることは事実だと思う。
付け加えると僕は今後更に賃貸物件の選別が進んでいくと考えているね。
今までは特に原状回復を行って賃貸募集していれば決まっていた状況がどんどん決まりにくくなっていくかも知れない。
他の物件との差別化を図っていかないと難しくなると思う。
そうですよねぇ。
不動産投資を始めようと思ってたんですが、ちょっと尻込みしてしまいそうです。
何かアドバイスをしてもらえませんか？
さっき話した｢他の物件との差別化｣ということがキーワードになると思うよ。
厳しくなると思うけど、チャンスがないわけではないからね。
今回は様々な視点から今後の展望について話していくね。
人口減少が加速していく中で
日本では総人口が2004年12月の1億2784万人をピークにその後は減り続けるとされています。
ちなみに2050年には9515万人、2100年には4771万人まで減少すると予測されています。
人口減少と合わせて言われていることが、超高齢化社会の加速です。
超高齢化社会が加速することにより、労働人口の著しい減少が起こり、経済にマイナスの負荷をかけるいわゆる「人口オーナス」の状態となります。
当然労働者一人当たりの社会保障負担額が増加し、所得が低下します。
その結果富裕層は減少し、貧困層は益々増加するとされています。
ここからは私の見解をお話します。
富裕層は減少するといっても、一定数存在し続けることは確かです。
富裕層向けの賃貸物件は富裕層自体の絶対数の減少により、差別化が進んでいくのではないかと思います。
要するに富裕層に選んでもらえる物件をコンセプトを持って提供していくようにしないと難しいということです。
上記で｢貧困層は益々増加する｣と記載しましたが、低賃料で居住空間を提供できる賃貸物件は生き残っていける裾野が広がるかも知れません。
ただし交通アクセスや生活利便性が高い物件の低賃料化が進めば、居住者の争奪戦は熾烈になることが予想されます。
低賃料で居住空間を提供する賃貸物件を選択するならば、物件取得や修繕の費用を抑えることが生き残るために必要だと思います。
都心回帰が加速する
学校・会社・商業施設は所在地を都心に移すいわゆる｢都心回帰｣が始まっていると言われています。
利便性や人口集中を考慮すると当然の結果なのかも知れません。
学校・会社・商業施設が都心に集中すると、周辺の居住空間の提供ニーズが増加します。
従って都心で富裕層に選ばれる物件、交通アクセスや生活利便性が高い低賃料物件は今後も生き残っていける可能性があるのではないでしょうか。
金融機関のローン金利について
現在は住宅ローン、不動産投資に関するローンの金利(以下金利と記載します)は超低金利の状況です。
この状況がいつまでも続くことがないことは経済学者や経済に詳しい不動産投資家の方も言及していますが、いったいいつまで続くかは金利引き上げが決定するまで分かりません。
ひとつ確かなことは金利引き上げが行われると不動産投資にどのような影響が出るかを認識しておくべきだということです。
金利が上昇すると毎月の支払額と支払総額が上がります。
すなわち現在の毎月の支払額が家賃収入と同額に近い場合、足が出るようになる可能性があるということです。
少額であれば別の収入から補填することも可能ですが、不動産収入を主たる収入源としていた場合、足が出てしまえば死活問題になり兼ねません。
対策としては金利引き上げが決定した際に一括返済できる資金を用意しておくこと、キャッシュフローの見直しを行い、収益性を上げておくことが考えられます。
金利の引き上げが起きた際に対策があることで不動産投資を継続的に行っていける可能性は高まります。
総括
・人口減少が加速するなかでは物件の差別化が進んでいく
・都心回帰が加速するなかでは富裕層に選ばれる物件、交通アクセスや生活利便性が高い低賃料物件は生き残る可能性が高くなる
・金融機関のローン金利が引き上げられた場合に取れる対策があることで不動産投資を継続的に行っていける可能性が高まる
今回は今後の不動産投資に関しての展望として、マイナス要因を多く記載する結果となってしまいましたが、いつの時代もチャンスはあると思うので、悲観することなく来るべきチャンスが来た時に全力で動けるように準備しておきましょう！
以上となります。
それではまた！
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