不動産投資　マイホーム購入編

西口さん

高山くん。
こんにちわ。
今日はマイホームを購入する際にちょっとしたアドバイスをさせてもらってもいいかな？

高山くん

よろしくお願いします。

西口さん

ちなみに高山くんはマイホームの購入を検討したり、実際に購入したことはあるかな？

高山くん

はい。
自宅用として区分マンションを購入したことがあります。

自宅マンションの一部をルームメイトとシェアして家賃を頂いています。

西口さん

それは賢いね！
区分マンションの一部を賃貸すれば、ローンの支払いの一部をルームメイトが負担してくれているようなものだからね。

高山くん

はい。
おかげ様で無理のない範囲でローンを返済しながら居住空間を確保できています！

西口さん

それではもうちょっと掘り下げてマイホームを購入することについて話していくね。

はじめに

マイホームは投資を行う上で｢負の遺産｣と言われていますが、生活の拠点となる場所である側面も持っています。

みなさん自身が投資家目線で不動産について考えられることは素晴らしいことですが、パートナーやご家族の方が必ずしも理解や知識があるとは限りません。

従ってマイホームの購入に当たってはパートナーやご家族の方の意見・意向を聞いた上で相談して検討するほうがよいと思います。

少し投資要素を加えた考え方をしてもよいのであれば、居住空間の一部をシェアしたり、賃貸併用住宅の購入を検討するのもよいかと思います。

ライフサイクルの変化(例えば子供が生まれたのでもう少し大きな家に住み替えたい、転勤が決まったので引越さなければならない等)を考慮するのであれば、マイホームの資産価値や賃貸可能な賃料の把握を意識してみて下さい。

マイホームを購入する際の融資について

マイホームを購入する場合は現金一括で購入する以外は住宅ローンを申し込むことになります。

賃貸併用住宅のローンも住宅ローンとなります。

賃貸併用住宅のローンを申し込む際の注意点としては、自己使用部分が床面積の50％以上でないと利用できる金融機関が限られてくる点です。

また上記の場合、総じて金利が高めに設定されることが多いです。

低金利でのローン申し込みや借り換えを検討するのであれば、｢自己使用部分の床面積｣を必ず確認して下さい。

私も中古の賃貸併用住宅を購入しています。

私の場合は｢自己使用部分の床面積｣が50％以下である物件と認識して購入したのですが、他の金融機関への借り換えが難しいことは後から調べて分かりました。

実際に５つの金融機関に問い合わせましたがすべてNGでした。

購入したことに後悔はないのですが、事前に調べておくべきだと勉強になりました。

補足事項ですが、賃貸併用住宅も住宅ローンでの購入となるため、自己使用部分を金融機関への相談なしに貸し出した場合は融資利用規約違反となり、一括返済を要求される場合もありますのでご注意下さい。

ローンを申し込む際の諸費用については事務手数料が掛かるのはもちろんですが、金融機関によって

・団体信用生命保険の加入の必要有無

・境界確定の必要有無

・火災・地震保険の加入の必要有無　※担保物件についても必要とされる場合があります

などなど様々な条件が付加される場合があります。

事前に必要とされる条件を把握して、費用を用意できるか調べておくとよいと思います。

収益物件としてのマイホーム

投資用賃貸物件と同様に需要があれば賃貸も可能ですし、売却することも可能だと思います。

一戸建てであれば自宅購入を考えている実需層に売却することもできますし、近隣の騒音を気にすることなく広めの間取りに住みたい方に賃貸用住居として貸し出すこともできます。

お伝えしたいことは投資家として発展途上にあるのであれば、｢マイホームに価値以上のお金を掛けないこと｣です。

私見ですがマイホーム売却時に利益が出たり、ローン支払額より賃料のほうが高ければ投資として成り立っていると考えられるのではないかと考えます。

投資家、事業家として収入に困らないキャッシュフローを生み出せるようになってから理想のマイホームを手に入れても遅くないと思います。

総括

・マイホームの検討や用途について考えてみる
・マイホームの融資条件を確認する
・マイホームを収益物件として考える

以上となります。

普段の生活の拠点となるマイホームにも収益性について考える余地があるということですね。
それではまた次回お会いしましょう！