高山くん。
こんにちわ。
今回は不動産投資でセミリタイアする場合の年収について話していくのでよろしくね。
よろしくお願いします。
不動産投資に限ったことじゃなくていいんだけど、高山くんはセミリタイアするための収入をどれくらいに見積もっているのかな？
自分は独り身で自宅もあるので住居費は掛からないので、生活費としてはひと月15万ぐらいあれば問題ないですね。
今は会社員なので健康保険料や厚生年金を会社が半分負担しているから、セミリタイア後は全額負担することを考えるとそこら辺の費用で10万ぐらいみておきたいですね。
将来的に家庭を持つとなると生活費は10万ぐらい上積みしておく必要がありそうですね。
今後の事業のために資金をストックする必要があるので、それは別で必要ですね。
ざっくりと計算しただけでも毎月結構な収入がないとセミリタイアはきつそうですね。
そうなんだよね。
高山くんが挙げた計画でも相応の収入がないと厳しいのが分かるよね。
高山くんの計画では生活に余裕を持たせているわけではないと思うから、それをするならもう少し収入を増やす必要があるよね。
セミリタイアするための年収を1000万ぐらいにすることは凄いことだけど、実際には生活に余裕があるわけではないことが分かったね。
不動産投資でセミリタイアするためにも色々考慮しておかなくてはならないことがあるので、今回はそこら辺のことについて話していくね。
不動産投資でのセミリタイアの年収設定について
冒頭での会話であったように毎月の生活費は生活水準や家族構成によって変わります。
私の場合は私と妻と子供(現在6ヶ月)の三人暮らしで、持ち家のため家賃が掛からない状態で毎月25万円くらいでやり繰りしています。
生活としてはカツカツではないものの余裕がそれ程あるわけではないので、これ以上生活水準を落とすことは考えていません。
その生活費にセミリタイア生活になった際の費用として、国民健康保険料、国民年金、住民税の月割分が加算された金額が毎月の生活費の最低ラインとなります。
不動産投資をセミリタイア後の主な収入とする場合、物件毎のキャッシュフローは利回りと借入額によって決まります。
そこから固定資産税、火災・地震保険料、修繕費、委託管理費等の維持コストを差し引かなくてはなりません。
また個人事業主として不動産投資を行っている場合には、個人事業税、予定納税額、確定申告時の納税額も差し引く必要があります。
利回り10％前後の物件でフルローンに近い借入を行い、金利が3~4％程度である場合、実際のキャッシュフローは年収の3~4割程になることが多いです。
それを考慮するとセミリタイア後も融資を利用して継続的に物件を購入していく場合は、家賃年収が3000万~5000万ぐらいはあるほうが望ましいと思われます。
注意して頂きたいのは各物件の突発的な修繕が発生した際の費用を積み立てつつ、物件購入のための資金も貯めておく必要があるということです。
突発的な修繕とは退去時に行うリフォーム・リノベーション費用ではなく、躯体に影響のある修繕を意味しています。
具体的には屋根、外壁、基礎に関する修繕等が該当します。
私の所有している物件は木造の物件が多く、建物の大きさもさほど大きくないので、各物件につき200~300万を目途に積み立てをしています。
所有している物件タイプによって積み立てる費用は変わりますので、好意にしている業者さんがいるのであればヒアリングすることをお勧めします。
これらの費用の積み立てがないと入居者が生活を営む居住空間を提供できなくなる可能性があるので、必ず計画的に積み立てを行って下さい。
セミリタイアして不動産投資で生計を立てていく場合には、自己資本比率が低いと有事の際に事業が立ち行かなくなるリスクがあるため、計画的に繰り上げ返済を行い、自己資本比率を上げることも念頭に置く必要があると思います。
上記で記載したことを考慮すると融資を利用して継続的に物件を購入できる状態であっても、金銭的な余裕はあまりないと思われます。
ですから年収の数字に浮かれることなく、相応の慎ましい生活を心掛けるようにして下さい。
修繕費の積み立てが充分あり、継続して物件を購入する資金も用意できて、不動産収入に対する生活費の割合が小さくなった時に贅沢をするようにしても遅くないと思います。
私も乗ってみたい高級車やほしい高級時計はたくさんありますが、すべての条件が整った時に買えばよいと思っています。
それまでは不動産投資を事業と捉え、自分を律して取り組んでいきますので、みなさんも一緒に頑張っていきましょう！
総括
・セミリタイア生活になった場合の生活費用の見積りを行う
・不動産投資をセミリタイア後の主な収入とする場合、維持コストや納税額を差し引いて計算する
・利回り、借入額、金利によるが、融資を利用して継続的に物件を購入していく場合は、家賃年収が3000万~5000万ぐらいはあるほうが望ましい
・各物件の修繕費を計画的に積み立てる
・自己資本比率を上げるために繰り上げ返済も念頭に置く
・贅沢はすべての条件が揃ってからにしよう！
今回は以上となります。
それではまた！
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