高山くん。
こんにちわ。
今日は投資物件のエリアについて話そうと思うので、お付き合いよろしくね。
よろしくお願いします。
高山くんは投資物件を購入するのに適したエリアとはどのようなエリアだと思うかな？
メディアで取り上げられるような人気エリアの駅近物件を購入できれば堅いような気がします。
確かに人気エリアってことは住みたい人が多いという裏付けでもあるからね。
それではエリア選定について掘り下げて記載していくね。
※投資物件エリアについて考える前談として、投資物件購入の計画を行うと思うので、まだ計画していない方は下記の投稿を参考にしてみて下さい。
投資物件エリアについて
大きく分けて考え方が２つあると思います。
①エリアを決めて(絞って)物件を探す場合
②物件を選定してからエリアの調査を行う場合
①の場合、既に同一・近隣エリアに物件を所有していて安定稼働しているので、物件を増やしてエリアを固めたい方もいらっしゃるかと思います。
その場合は賃貸ニーズ層に即した物件であることを確認するのがよろしいかと思います。
具体的には単身者ニーズが多いエリアなのかファミリー層が多いエリアなのか等ですね。
エリアを決めてから物件を探す方の中には、自拠点(自宅や自身の賃貸物件がある場所)から〇〇分で移動可能な場所を選ぶ方もいるかと思います。
緊急時に駆けつけることができるという意味でメリットがあると思いますが、②同様エリアの調査は行って下さい。
②の場合、物件が所在するエリアに提供する間取りの賃貸ニーズがあるのかを必ず確認して下さい。
確認する方法としては物件が所在するエリアを管理可能な賃貸管理会社に資料(物件情報、間取り図や可能であれば実際に現地で撮った画像等)を持参して、下記のように尋ねてみるとよいと思います。
｢こちらの物件を購入する予定なのですが、管理をお願いすることはできますか？
(管理可能な場合)この金額とこの設備で募集をかけたいのですが、最短でどのくらいでお客さん付けができますか？｣
ヒアリングした管理会社が｢この条件だと厳しいですね。｣といった反応だとお任せするのは厳しいと思います。
設定している家賃が賃貸を決めてもらえる家賃より高い場合は｢〇.〇万円だったら1、2か月ぐらいで決められると思いますよ。｣といった返事をもらえるのであれば、売主に上記内容を説明して価格交渉をした上で物件を購入することもできます。
ちなみに管理会社にヒアリングした結果、すべての会社が｢厳しい｣と回答するのであれば物件の購入は諦めたほうが無難だと思います。
ここで私の体験談をお話したいと思います。
初めて栃木県に購入した物件では、事前に管理会社に賃貸ニーズを確認していませんでした。
売主である前所有者は東京の方で自主管理をしていて、12戸中8戸が空室のガラガラ物件です。
空室の理由としては
・賃貸募集の情報の拡散が皆無だった
・家賃設定が間違っていた
私は物件を購入してすぐに地元の管理会社さんに管理をお願いしました。
その管理会社さんは、｢この辺の単身者向けの需要は家賃が2万円の物件です。間取りが広いとか設備が充実しているかではなく、2万円なんです。みなさん2万円の物件空いてないかと聞いてきますから。｣と教えてくれました。
ちなみに前所有者が設定していた家賃は2.8万円です。
わずか8千円と思うかも知れませんが、その差は致命的でした。
私の所有している物件は近隣の家賃2万円の部屋より綺麗ですし、設備も良かったので2万円で募集を開始してすぐに満室になりました。
今でも空室になる予定がある場合には事前に次の入居者が決まる人気物件になりました。
今の私が当物件を買うのならば、空室になっている理由を調べて、家賃設定が間違っていることを説明して価格交渉をすると思います。
売主が設定した家賃が間違っているため、算出された利回りは絵に描いた餅です。
価格交渉した場合はかなり厳しい指値をするので、売買は成立しなかった可能性は大いにありますが・・・
総括
・投資物件エリアについては必ず状況把握するための調査を行う。
賃貸ニーズの有無の確認は勿論ですが、適正家賃の把握も重要です。
調査を行った上で価格が適正でないことを説明できる場合は、丁寧にお伝えして価格交渉する必要があるかも知れません。
その場合、この価格ぐらいまでは交渉に応じることができるという目安を持っていたほうが良いと思います。
私が初めて栃木県に購入した物件では運良く継続的に維持できる結果となりましたが、何をやっても空室が埋まらず、規模が何倍もあったら一発退場の可能性もありましたし、不動産投資をやめていたかも知れません。
みなさんには私のような失敗をしてほしくないので、恥ずかしながら体験談を書かせて頂き、教訓として頂ければと思います。
以上となります。
それではまた次回お会いしましょう！
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